Непосредственное управление

При выборе непосредственного управления собственники должны быть готовы самостоятельно осуществлять управление многоквартирным домом – без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ. При этом они берут на себя управленческие функции на добровольных началах, поэтому с финансовой точки зрения этот способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

Один из серьезных недостатков данного способа — отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Это связано с отсутствием расчетного счета, на который перечислялись бы целевые бюджетные средства, и должностного лица, которое могло бы отчитаться за их расходование.

Юридическим фактом, подтверждающим выбор собственниками непосредственного способа управления многоквартирным домом, является заключение ими договоров с подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома и его ремонту, и с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Отсутствие таких договоров позволяет сделать вывод о том, что выбранный способ управления не реализован, следовательно, дом может стать объектом проведения конкурса по отбору управляющих организаций в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖКРФ.

При непосредственном управлении многоквартирным домом органом управления является общее собрание собственников помещений в нем. На общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме, предоставлением коммунальных услуг, распоряжением общей долевой собственностью. Следует отметить, что при этом способе для решения вопросов управления домом не могут быть привлечены управляющий или управляющая организация. Само название «непосредственное управление» исключает такую возможность. В этом случае договоры управления, заключенные собственниками с третьими лицами, могут быть признаны недействительными как противоречащие требованиям действующего законодательства.

При предоставлении жилищных услуг собственники помещений на основании решения общего собрания вступают в договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и выполнению ремонтных работ. При этом в качестве одной стороны в договорах с поставщиками жилищных услуг выступают все собственники или их большинство. В случаях, если собственники помещений передали полномочия по предоставлению интересов уполномоченному лицу (одному из собственников или лицу, не являющемуся собственником), это лицо вправе заключать от имени всех или большинства собственников помещений в многоквартирном доме договоры по содержанию и ремонту общего имущества. До заключения договора собственники должны составить план мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества и выбрать подрядную организацию. Только после урегулирования всех этих вопросов можно заключать подрядный договор.

Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает заключение договоров на предоставление коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в отдельности. Здесь уже не действует правило о том, что стороной договора являются все собственники помещений или их большинство. Договор на предоставление коммунальных услуг заключается каждым собственником помещения от своего имени.

Собственники помещений, осуществляющие непосредственное управление многоквартирным домом, вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, которые предоставляют коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.