Как заработать на управлении домом? Рекомендации для ТСЖ

Объединяясь в товарищества собственников жилья, жильцы многоквартирных домов берут на себя обязательства по управлению своим домом. К уставным нуждам ТСЖ относятся оплата ресурсоснабжающим структурам, снижение тарифов на содержание и ремонт общего имущества и прочие финансовые расходы. Одним словом, для проведения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества нужны средства.

Все ТСЖ так же, как и многоквартирные дома, разные, но перед всеми ними стоит одна и та же задача: каким образом снизить свои издержки, уменьшить коммунальные расходы жильцов, чтобы при этом не нанести ущерба качеству услуг. Могут ли ТСЖ…заработать на управлении домом? Попробуем разобраться…

КОГДА СОСЕД ТЕБЕ ТОВАРИЩ

Напомним, что согласно вступившему в силу 1 марта 2005 года новому Жилищному кодексу, в обязанности собственников помещений в многоквартирных домах входит выбор одного из способов управления домом с целью обеспечения «благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (Жилищный кодекс РФ, статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом (пункт 1)). Вариантами этого процесса являются либо непосредственное управление собственниками квартир в доме, либо посредством управляющей организации, либо управление товариществом собственников жилья (ТСЖ).

В соответствии с действующим законодательством, товарищество собственников жилья – это юридическое лицо, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

К СВЕДЕНИЮ…

В целом по России, согласно подсчётам Минрегионразвития, за период 2005-2010 гг., количество товариществ собственников жилья увеличилось в три раза.

По данным регионального министерства ЖКХ, в Астраханской области 4,4 тысячи многоквартирных домов, обслуживающихся управляющими компаниями, и 1,6 тысячи домов, находящихся в управлении ТСЖ.

НЕ КОРЫСТИ РАДИ…

ТСЖ признаётся некоммерческой организацией, а это значит, что её деятельность осуществляется «не корысти ради», а для эффективного достижения поставленной цели, то есть для организации эффективного управления многоквартирным домом, куда входит заключение договоров об оказании коммунальных услуг, а также содержание и ремонт общего имущества (опять же посредством заключения договоров с соответствующими компаниями либо организация этих работ «своими силами»).

В соответствии со ст. 151 ЖК РФ средства товарищества формируются из платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ, субсидий, а также из доходов от хозяйственной деятельности товарищества.

В данной статье мы не будем рассматривать такие источники финансирования, как взносы, платежи и субсидии, а остановимся на вопросе поступления средств в ТСЖ от его хозяйственной деятельности.

Согласно статье 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, внаем части общего имущества в доме.

Общим имуществом, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, являются общие помещения дома (чердаки и подвалы), несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты, находящиеся на этом земельном участке.

Итак, ТСЖ может заработать, распоряжаясь общим имуществом многоквартирного дома. (Небольшой нюанс: придомовая территория может использоваться в том случае, если она прошла процедуру межевания, получила кадастровый номер и была оформлена в общую собственность.)

Основанием для отнесения объектов к общему имуществу являются сведения о назначении помещений, содержащиеся в документах технического учета и инвентаризации объектов недвижимости (документы БТИ), проектной документации и строительные нормы и правила.

ПЕРЕДАЧА СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В АРЕНДУ

ТСЖ вправе сдавать в аренду нежилые помещения многоквартирного дома – такие, как, к примеру, чердаки и подвалы. Решение об этом принимается на общем собрании жильцов – членов ТСЖ. Собрание определяет, какие площади, кому именно товарищество готово предоставить внаём, установить сроки и условия аренды, под какие виды деятельности арендаторов могут быть сданы свободные площади, кроме того, оговаривается размер арендной платы. Причём на собрании должно присутствовать не менее 50% собственников помещений в многоквартирном доме. Если же речь идёт о продаже (отчуждении) общей части имущества, то потребуется согласие уже всех собственников.

ТСЖ могут сдавать в аренду не только нежилые помещения многоквартирного дома, но и также фасад и крышу под размещение рекламоносителей наружной рекламы, и это может стать ещё одним источником дохода для товарищества собственников жилья.

ТСЖ НУЖДАЕТСЯ В РЕКЛАМЕ

Вопрос о передаче в аренду фасада и крыши дома под рекламоносители так же решается на общем собрании жильцов. Согласно поправкам в Жилищный кодекс РФ и федеральный закон «О рекламе», вступивших в силу осенью 2009 года, размещение любой наружной рекламы на стенах и крышах многоэтажек возможно лишь с согласия собственников квартир.

Собранию предписывается выбирать лиц, которые от имени собственников помещений уполномочиваются заключать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на условиях, определенных решением общего собрания.

Сами условия таких договоров также должны быть предметом обсуждения и одобрения общего собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Документом, подтверждающим согласие собственников помещений в многоквартирном доме, является протокол общего собрания собственников помещений в данном доме.

В том случае, если права собственников дома нарушаются путём несанкционированного размещения рекламной конструкции, т.е. без получения согласия жильцов, ТСЖ вправе обратиться в суд. Такие спорные ситуации призван разрешать арбитражный суд РФ.

Конечно, многое зависит от месторасположения дома и его конструктивных особенностей. Понятно, что больше преимуществ имеют высотные дома, расположенные на оживлённых улицах, с высокой проходимостью и проездной способностью, фасад и крыша которых просматривается издали. Но в любом случае, у многих домов есть потенциал заработать на рекламе, ведь практически рядом с каждым ТСЖ есть какая-либо коммерческая недвижимость (магазин, кафе и т.д.), владелец которой может проявить интерес к размещению вывески, указателя или иной рекламной конструкции на стене или крыше дома.

Арендную плату ТСЖ могут взимать и с тех организаций, что желают разместить в подъезде рекламный щит с объявлениями.

Весьма важным является выполнение условия: хозяйственная деятельность ТСЖ не должна доставлять каких-либо неудобств, ущемлять права и свободу собственников помещений в многоквартирном доме.

Источником дохода ТСЖ может стать и… экономия благодаря использованию энергосберегающих технологий. Но это, как говорится, совсем другая история…

Итак, у любого российского товарищества собственников жилья существует определённый потенциал для получения дохода от управления многоквартирным домом. Но добиться каких-либо результатов можно, лишь заняв активную жизненную позицию, основываясь на грамотном прагматичном подходе.

Источник: журнал «Стройка» www.stroyka30.com